다운계약서 작성 비과세 배제는 양도소득세 비과세 또는 감면의 배제에 관한 소득세법 규정으로 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 해당 비과세나 감면을 배제합니다.
구체적으로 소득세법 제91조 제2항에 의거하여 토지나 건물, 부동산에 관한 권리 등의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.
(1) 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우
비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득세 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
(2) 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았을 경우
감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지 거래가액과의 차액 중 적은 금액
1. 실수사례
홍길동씨는 2016년 7월 A주택을 8억원에 취득하면서 매도인의 요청으로 매매가액을 7억원으로 기재한 다운계약서를 작성함, 이후 홍길동씨는 2023년 8월에 A주택을 11억원에 양도한 후 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나 A주택 취득시 다운계약서를 작성하여 비과세 적용이 배제됨(양도소득세 77백만원 추징)
2. 사례설명
2011.7.1. 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용이 배제됩니다. 따라서 홍길동씨는 A주택 취득시 실지거래가액과 다른 다운계약서를 작성하였으므로 A주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 배제됩니다.
주택을 취득하거나 양도할 때 거짓계약서(다운, 업계약서)를 작성하면 양도소득세 비과세, 감면이 배제됩니다. 거짓계약서 작성여부는 국세청, 국토교통부 등에서 부동산 거래가격 검증 등 다양한 방법으로 확인하고 있습니다.
3. 절세방법
거짓계약서(다운계약서, 업계약서)를 작성할 경우 비과세와 감면 적용 등이 배제되어 많은 세금을 납부할 수 있으므로 부동산 거래시에는 반드시 실지거래가액으로 매매계약서를 작성하여야 합니다.
4. 거짓계약서 작성시 불이익
(1) 비과세, 감면 규정 적용배제
- 양도자 : 1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족한 경우라 하더라도 비과세, 감면 배제 후 양도소득세를 추징합니다.
- 양수자 : 양수한 부동산을 향후 양도시에도 비과세, 감면 규정의 적용을 양도자와 동일하게 적용하여 양도소득세를 추징합니다.
(2) 가산세 부과
- 무신고 가산세 및 과소신고 가산세 : 무신고, 과소신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세를 부과
- 납부지연가산세 : 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수에 0.022%에 해당하는 가산세를 부과(무,과소납부일수 : 납부기한의 다음날부터 납부일까지의 기간)
(3) 과태료 부과
지방자치단체 실거래 신고 관련 담당부서에서 “부동산거래신고 등에 관한 법률”에 따라 부동산 등 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료 부과
5. 예규판례
(1) 법규과-410(2012.04.20.) 허위계약서를 작성하였으나 실지거래가액으로 신고한 경우 양도소득세 비과세 감면 제한여부
소득세법에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 지방자치단체에는 실지거래가액을 허위로 신고하였으나, 납세지 관할 세무서장에게 양도소득 과세표준을 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우에도 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한하는 것입니다.
(2) 서면인터넷방문상담4팀-864(2005.06.01.) 부득이한 사유로 인한 비과세특례 및 검인계약서상의 금액의 실지거래가액 추정여부
양도소득세가 비과세되는 “부득이한 사유”라 함은 취학, 직장변경, 1년 이상치료 등으로 출퇴근이 가능한 다른 시, 군으로 세대 전원이 이전하게 되는 경우를 말하는 것이며, 검인계약서상의 금액은 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액으로 추정하는 것임
(3) 재일46014-607(1999.03.26.) 양도자가 신고한 실지거래가액이 인정되는 경우 관할세무서장의 통보의무
양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우로서 납세지 관할 세무서장이 양도소득금액을 결정함에 있어 양도자가 제출한 실지거래가액을 인정하는 경우에는 그 가액을 지방자치단체에 통보하는 것입니다. 다만, 그 가액이 검인계약서의 가액과 동일한 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.
(4) 조심2017광257(2017.03.16.) 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 기재한 것으로 보아 자경노이에 대한 양도소득세 감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부
매매계약서상 ” 거래가액을 올려서 신고하기로 하고 추가된 부분의 양도소득세는 양수인이 책임지기로 한다”는 특약사항을 기재한 것으로 보아 최초 계약시부터 신고시에는 거래가액을 달리한 계약서를 작성하여 신고할 것을 거래당사자가 합의한 것으로 보이는 점, 청구인이 양수인과 협의하여 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 기재한 것으로 보이는 바. 처분청이 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음.
(5) 조심2021부599(2021.06.07.) 청구인이 양도가액을 허위로 신고한 것으로 보아 그 가액을 경정하면서 자경농지감면을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
진본계약서상의 특약사항에 “양도소득세 발생시 매수인 측이 납부한다”는 내용이 기재되어 있는 것으로 보아 8년 이상 자경하여 감면대상임을 인지한 청구인이 실지거래가액과 다른 매매계약서 작성을 방조하고 매수인 측에 양도소득세 신고를 위임한 것으로 보이는 점, 이러한 행위는 부동산거래가 신고제도의 정착을 어렵게 한 것이므로 이에 대한 감면배제가 조세특례제한법의 입법취지에도 부합하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점 부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 경정하면서 자경농민에 대한 양도소득세 감면을 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
