부동산 증여등기방법 및 증여세 신고방법에 대한 내용을 주제로 설명하고자 합니다. 먼저 증여등기를 하여야 합니다. 등기 후 가족관계를 증명하는 서류 등 증여세 신고서류를 준비하여 증여세를 신고하면 됩니다. 보통 등기업무는 법무사 사무실에서 처리하게 됩니다. 이는 비용이 소요되기 때문에 비용을 고려하고자 하는 사람은 부동산에 대한 증여등기 방법을 배워서 등기를 하면 됩니다.
증여세 신고도 마찬가지로 증여재산가액이나 증여재산공제 그리고 세율관계를 파악하기만 하면 증여세를 스스로 배워서 신고할 수 있습니다. 그러나 시간이 없는 분은 오히려 스스로 업무처리를 진행할 경우 많은 시간이 소요되고 자칫 실수를 하면 오히려 더 많은 부담이 발생할 수 있으니 잘 고려하여 진행하시기를 권해드립니다.
1. 부동산 증여등기 방법
1) 부동산 증여계약서 작성
부동산 증여계약은 당사자간의 증여에 대한 의사표시로 성립하기 때문에 증여하고자 하는 부동산에 대한 등기부등본과 당사자간의 기본적인 인적사항과 관계, 도장, 증여계약서 양식만 준비도면 증여계약서를 작성하실 수 있습니다.
2) 부동산 검인신고
부동산 검인신고는 부동산등기특별조치법에 따라 매매계약 이외의 무상거래에 소유권을 이전하는 내용에 대한 부동산의 계약을 하는 경우와 매매계약이면서 검인대상이 되는 것은 준공 전 단독주택, 공동주택, 오피스텔 30호(세대, 실)미만의 분양계약시 신고하는 것을 말하며,
일반적으로 검인 신고기한의 규정이 없어 상시 신고가능하나 소유권이전등기는 잔금지급 후 60일 이내에 부동산 소재지 시, 군,구청에 신고하면 됩니다. 신고 당사자는 계약당사자(매수자, 매도인) 또는 위임받은 자로써 목적부동산, 계약일, 대금 및 지급일자, 계약조건 등을 신고하게 됩니다.
증여계약서의 경우에도 검인을 받아야 합니다.
3) 취득세 신고 및 취득세 고지서 수령
취득세는 부동산 등 취득세 과세대상 물건을 취득하는 경우 납부하는 지방세로서 과세물건을 취득한 날로부터 60일 이내에 관할 구청에 신고 납부하여야 합니다.
증여는 무상취득이기 때문에 취득가격은 시가인정액으로 하여 과세표준을 산정하게 됩니다. 시가인정액은 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등을 말하며 시가인정액이 없는 경우 시가표준을 과세표준으로 합니다. 무상취득의 경우 취득세의 과세기준이 되는 취득시기는 계약일 입니다. 그러나 증여세의 경우 부동산 등 등기등록자산은 등기, 등록일이 증여일에 해당되기 때문에 주의가 필요합니다.
부동산을 증여하는 경우 부동산 검인신고를 한 후 바로 세무과를 방문하여 취득세 신고와 동시에 취득세 고지서를 발급받아 납부하시면 동시에 진행하실 수 있습니다.
4) 토지대장, 건축물대장 발급
토지만을 증여하는 경우에는 건축물대장이 필요 없으나 지상에 건물이 있는 경우 건축물 대장도 같이 발급받으셔야 합니다. 부동산 검인신고를 하고, 취득세 신고를 하고 나서 토지정보과를 방문하여 해당 서류를 발급받으시면 시간을 절약하실 수 있습니다.
5) 인지세, 국민주택채권, 등기신청수수료 납부
인지세와 국민주택채권 등기신청수수료는 미리 납부하여도 상관이 없습니다. 은행을 방문하여 납부할 수도 있고 인터넷으로 납부를 하고 납부증명서를 출력하여 보관하시면 됩니다.
** 소유권이전등기신청시 제출하는 증여계약서의 인지세 과세여부
부동산의 소유권이전을 위한 등기신청시에 그 원인서류로 제출하는 증여계약서는 부동산의 소유권이전에 관한 증서에 해당하는 과세문서이나 그 이전의 대가가 없는 경우에는 납부할 세액이 없는 것임(소비46440-416, 1994.03.04.)
6) 소유권이전 등기신청
위에서 설명한 내용과 같이 처리한 후 해당 서류를 준비하고 난 후 소유권이전등기 신청을 하시면 됩니다. 등기신청서에 첨부하는 서류로는 취득세(등록면허세)영수필확인서, 국민주택채권 매입 영수증, 등기신청수수료 영수필확인서, 위임장, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 주민등록표초(등)본, 토지(임야)대장등본, 건축물대장등본, 증여계약서, 등기필증 등 순으로 편철하여 주시면 됩니다.
위와 같이 작성한 서류를 첨부하여 관할 등기소를 방문하여 제출하시면 됩니다. 관할 등기소를 방문하여 신청서를 접수하기 전에 상담자를 방문하여 미리 제출 서류의 정확도를 검증받으시면 번거로움을 줄일 수 있는 방법이 되니 참고하시기 바랍니다.
2. 증여세 신고방법
1) 증여세 신고납부기한
증여세 납부의무가 있는 자는 증여를 받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세 과세가액 및 과세표준을 증여세 신고서에 의하여 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 요즈음은 국세청 홈텍스를 통하여 신고하기 때문에 세무서를 방문할 필요가 없으며 납세지 관할 세무서가 어디에 있는지도 확인할 필요없이 인터넷으로 신고가 가능합니다.
2) 증여세 신고서와 첨부할 서류
증여세 과세가액 및 과세표준을 신고할 때에는 증여세 신고서와 그 과세표준의 계산에 필요한 증여재산의 종류, 수량, 평가가액 및 각종 공제 등을 입증할 수 있는 서류 등을 첨부하여 제출하여야 한다.
동시에 2 이상의 재산을 증여받고서 그 중 일부 증여재산에 대하여는 신고서에 기재함이 없이 증여계약서, 등기부등본 등의 첨부서류만 제출한 경우에는 그 누락기재한 증여재산은 무신고한 것으로 본다(서면4팀-2926, 2006.8.24.)
첨부할 서류는 신고내용, 공제내용 등에 따라 다르나 사실관계를 증명하는 서류는 다음과 같습니다.
- 증여자와 수증자의 관계를 알 수 있는 가족관계증명서 : 대부분 가족간의 관계에서 증여가 발생하므로 가족관계증명서만 있으면 되나 무관계인 사람과의 증여에는 증여자와 수증자의 관계에서 관련 내용만 체크하시면 됩니다.
- 증여재산에서 공제되는 채무의 경우 채무사실을 입증할 수 있는 서류를 제출하시면 되나 채무를 수증자가 승계하지 않는 경우에는 제출하지 않아도 됩니다.
- 그 밖의 입증할 서류 : 재산평가에 관련된 매매사례가액에 대한 입증서류, 공매, 경매, 수용가액 등이 있는 경우 그 해당 가액을 입증하는 서류, 매매사실이 있는 경우 매매계약서 등을 첨부하면 됩니다.
3) 증여세 자진납부
증여세는 신고서의 제출과 함께 납부하여야 할 세액을 자진납부하여야 한다. 증여세 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3월이내에 신고하고 납부하면 납부로 인한 불이익이 발생하지 않습니다.
납부하여야 할 증여세가 1천만원을 초과하면 다음과 같이 납부할 금액의 일부를 납부기한이 지난 후 2월이내에 분납할 수 있습니다. 다만, 연부연납을 허가받은 경우에는 분납할 수 없습니다.
- 분납할 세액이 2천만원 이하인 때에는 1천만원을 초과하는 금액
- 분납할 세액이 2천만원을 초과할 때에는 그 세액의 50% 이하의 금액
