실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우 상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 또한 세무서장 등이 결정 경정한 가액이 있는 경우 그 결정 경정한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다.
1990.8.30.개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우 다음 중 많은 금액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
- 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 의하여 평가한 가액
- 1990.1.1.기준 취득당시의 시가표준액(토지등급가액)*[개별공시지가(1990.8.30.현재의 시가표준액+그 직전에 결정된 시가표준액) /2]
2000.12.31.이전에 상속 증ㅇ려받은 일반건물의 경우에는 다음 중 많은 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
- 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 의항려 평가한 가액
- 소득세법 시행령 제164조 제5항부터 제7항까지의 규정에 의한 가액(2001.1.1.현재의 건물기준시가)*(취득당시 기준시가 산정기준율)
증여받은 재산을 기준시가로 평가한 후 양도(실지거래가액)한 경우 취득가액은 다음 예규로 확인할 수 있다.
- 서일46014-11260, 2003.9.6.) : 투기지역 부동산 등에 해당되어 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 경우 증여로 취득한 자산의 취득가액(실지거래가액)은 상속세및증여세법에 의해 평가한 가액이므로 상속세및증여세법상 평가액이 기준시가인 경우이면 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 기준시가가 적용될 수 있다.
1. 불복사례
처분청은 증여재산인 쟁점아파트의 취득가액을 산정함에 있어 청구인이 신고한 175백만원은 청구인의 이혼 전 남편인 000이 취득한 실지거래가액으로서 소득세법 제97조 제4항에 의한 배우자로부터 증여받은 재산에 대한 이월과세 규정을 적용할 수 없다고 하여 부인하였고, 2000.6.26. 쟁점아파트 수증당시의 시가를 알 수 없다고 보아 기준시가인 145백만원을 취득가액으로 결정하여 과세하였는 바, 쟁점아파트 수증당시의 시가에 대하여 살펴본다.
부동산 시세를 발표하는 2000.6.27.자 발행의 “000뱅크”지에 의하면 쟁점아파트와 같은 면적(34평형)의 아파트 시세가 255~280백만원으로 되어 있고, 쟁점아파트에 대한 감정가액(2003.6. 000감정평가법인 등 2개 감정평가기관이 수증일로부터 소급하여 감정한 가액)은 250~260백만원으로 나타나고 있다.
매매사례가액에 대하여 보면, 쟁점아파트와 면적, 위치 등이 유사한 00아파트 7동 1102호(34평형)의 경우 청구외 000가 청구외 ****에게 2000.5.8. 매도하면서 매매대금을 277백만원으로 정하여 거래하고 2000.6.26. 소유권이전등기 하였음이 동 아파트의 매매계약서와 등기부등본에 의해 확인된다.
위와 같이 쟁점아파트의 경우 매매사례가액이 존재하고 그 가액이 일반적으로 거래되는 시세와도 비슷하므로 매매사례가액 277백만원을 쟁점아파트의 수증당시 시가로 볼 수 있겠다 하겠다.
[문서번호 : 국심2003서3536(2004.11.29.)]
2. 상속세및증여세법상 평가원칙 등
1) 공동주택 가격기준일이 평가기준일인가 매매계약일인가
- 기준법무재산 2021-94(2022.2.10.) : 상속세및증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목의 유사매매사례가액 판단시 공동주택가격 기준일은 평가기준일을 적용함
2) 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙)
- 이 법에 따라 상속세와 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ” 평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 따른다.
- 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
- 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 제61조부터 제66조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
- 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)
- 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다)이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기간까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
4) 상속세및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등)
기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산으로 공동주택의 경우 다음의 요건을 모두 충족하는 주택으로 한다.
가, 평가대상주택과 동일한 공동주택 단지내에 있을 것
나. 평가대상주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택의 가격의 차이가 평가대상주택의 공동주택가격의 5% 이내일 것
3. 평가원칙 심판예
1) 사전법규 2024-143(2024.3.19.)
상속받은 주택을 양도하는 경우 취득가액의 산정방법 : 상속주택의 실지거래가액을 산정함에 있어 상속세 신고여부와 관계없이 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액임.
2) 조심 2023서9679(2024.4.11.)
쟁점 아파트와 비교대상 아파트는 동일한 공동주택 단지내에 있고 그 주거전용면적이 동일하며 공동주택 가격차이가 5%이내인 점, 쟁점 아파트의 계약일(2021.5.24.)과 비교대상 아파트의 계약일(2021.6.22.)이 3개월 이내에 있으며 비교대상아파트의 매매계약이 무효 또는 취소 되었다고 볼만한 사정이 없어 보이는 점, 청구인들은 비교대상아파트의 거래가격을 국토부 실거래가공개시스템 등을 통해 확인할 수 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음.
3) 울산지법 2022구단(2023.9.26.)
증여세 결정 경정의 통지여부에 따라 개정된 의제규정의 적용여부가 달라진다고 할 수 없음. 즉 세무서장 등이 결정 경정한 가액이 있는 경우에는 그 결정 경정한 가액은 취득당시의 실지거래가액으로 의제되는 것임.
4. 마무리
자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액으로 하는 것이며 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항의 규정에 의하여 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조에서 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임(서면인터넷방문상담5팀-3272(2007.12.21.)