양도비, 자본적지출액은 자산양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득가액, 자본적지출액, 양도비 등 세가지 경비로 구분하는데 그 중 취득가액을 제외한 경비입니다. 이 처럼 양도소득세를 줄일 수 있는 경비인 양도비, 자본적지출액을 누락한 경우 세금부담이 늘어나게 된다. 필요경비란 양도가액에 대응하는 비용으로 취득당시 취득에 소요되는 비용, 취득 이후 내용연수의 연장 또는 자산가치의 현실적 증가, 양도관련 직접지출비용 등 취득, 보유, 양도 단계별로 발생한 비용 중 양도가액에 직접 대응하는 비용만을 한정하여 공제하는 것을 기본으로 한다.
그러나 취득가액을 확인할 수 없어 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 계산하는 경우 필요경비는 개산공제액을 적용하게 됩니다. 또한 환산취득가액을 적용하는 경우 환산취득가액과 개산공제액의 합계액과 자본적지출액과 양도비 등의 합계액에서 둘 중 큰금액으로 적용이 가능합니다.
1. 양도비 자본적지출액 누락사례
(사례설명)
홍길동씨는 A주택을 취득 후 베란다 샷시비, 난방시설 교체 공사비, 방 확장 공사비 및 중개수수료를 지출하였으나 이런 비용들이 필요경비에 해당하는 줄 모르고 양도소득세 신고시 공제를 누락하였슴.
(사전 확인사항)
주택의 취득가액 외에도 자본적지출액, 양도비 등에 해당하는 비용이 있는 경우 양도소득세 신고시 공제 누락하지 않도록 확인하여야 합니다.
(절세포인트)
자본적 지출액, 양도비 등에 해당하는 비용은 적격 증빙서류를 제출하여야 필요경비로 인정받을 수 있으므로 이러한 비용 지출시 증빙서류를 잘 보관하는 것이 양도소득세 절세에 도움이 됩니다.
적격 증빙서류라 함은 신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등 증빙서류를 수취, 보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우 필요경비로 공제 가능합니다. 또한 인테리어 공사 등의 경우 자본적 지출에 해당하는지 확인할 수 있도록 세부 공사내역 및 항목별 금액이 포함된 도급계약서, 견적서 등 객관적 증빙자료도 수취 및 보관하여야 합니다.
2. 자본적지출과 수익적지출
| 구분 | 자본적 지출 | 수익적 지출 |
| 필요경비 해당여비 | 해당함 | 해당되지 않음 |
| 개념 | 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등 | 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시키기 보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용 |
| 예시 | – 아파트 베란다 샷시비 – 건물의 난방시설을 교체한 공사비 – 방확장 등의 내부시설 개량공사비 또는 보일러 교체비용 – 바바라 및 방범창 설치비용 – 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 샷시 설치대금 – 방, 거실 바닥교체 공사비용 등 – 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용, 리모델링 비용 등 | – 벽지, 장판 교체비용, 씽크대 교체비용 – 부방기구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용 – 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비 – 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 다일 및 변기공사비 – 파손된 유리 또는 기와의 대체 – 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입, 화장실 공사비, 마루 공사비 등 |
3. 양도비 등
양도비란 주택을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말합니다.
예를 들어, 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비, 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용, 주택 취득으로 매입한 국민주택채권을 만기 전에 양도하여 발생한 매각차손 등을 들 수 있습니다.
4. 예규판례
(1) 감정가액으로 기록된 장부가액이 실지거래가액에 해당하는지 여부
사업자가 기장을 하기 이전에 취득한 자산을 감정평가및 감정평가사에 관한 법률에 의한 감정평가사가 감정한 가액으로 기장한 경우라 할지라도 동 자산의 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산의 취득당시의 가액으로 함
양도자산을 보유기간 중에 자산재평가법에 의하거나 또는 임의로 재평가하였을 경우에는 재평가액에 불구하고 취득당시의 가액이 취득가액이 됨(소득통칙 97-0-2)
(2) 납부영수증이 없는 취득세를 필요경비로 볼 수 있는지 여부
취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제함, 다만, 지방세법 등에 의하여 취득세가 감면된 경우에는 당해 세액을 공제하지 아니함(소득통칙 97-0-3)
(3) 법인의 과점주주가 납부한 취득세가 필요경비에 해당하는지 여부
주식의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 지방세법에 따라 해당 법인의 과점주주가 신고, 납부한 취득세는 소득세법에 따라 양도자산의 필요경비에 포함됨(부동산거래관리과-1359, 2010.11.12.)
(4) 경매로 취득한 자산에 대한 전소유자의 체납관리비
집합건물을 경매로 취득한 자가 해당 부동산을 취득한 후 전 소유자의 체납관리비(연체료 포함)를 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 지급한 경우로서 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환받을 수 없는 경우 지급한 전체 체납관리비 중 공용부분 체납관리비(연체료 제외)는 매입가액에 가산되는 부대비용으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 것임(서면-2015-법령해석재산-1971, 2015.12.16.)
(5) 잉여금 자본전입함에 따라 무상으로 받은 주식 중 의제배당으로 과세된 주식의 취득가액
법인의 잉여금을 자본에 전입함에 따라 주주가 무상으로 받은 주식 중 배당으로 과세된 주식의 취득가액은 액면가액으로 하는 것이며 배당으로 보지 아니하는 주식의 취득가액은 “0”으로 함(재일46014-1681, 1999.9.14.)
(6) 대항력 있는 임차인의 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 필요경비 해당여부
거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 주택임대차보호법에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임(서면-2019-부동산-0047, 2019.1.10.)
(7) 가처분말소비용의 취득가액 및 필요경비 해당여부
부동산을 공매로 취득함에 있어 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 가처분말소비용을 지급한 금액은 필요경비에 해당하지 아니함(부동산거래관리과-986, 2019.1.10.)