양도소득세 실수사례(1)은 국세청에서 제공하는 정보를 근거로 제공하고 있습니다. 국민들이 양도소득세 고민에 도움이 되고자 국세청에서 제공하는 정보는 부동산 양도 전에 미리 알아두면 유용한 비과세, 감면요건, 절세방안 등을 담은 양도소득세 실수톡톡에 설명하는 자료입니다. 이 글은 위 실수사례를 근거로 하여 제공하고 있으니 참고자료로 이용하시고 좀 더 구체적인 내용은 개별적으로 상담을 통하여 각각의 문제를 해결해 나가는 것이 좋을 것입니다.
1. 1세대 1주택 거주요건 미충족 사례
(1) 사례내용
홍길동씨는 2018년 4월에 서울 마포구 소재 주택을 7억원에 취득하고 2023년 7월에 11억원에 양도함. 홍길동씨는 2023년 1월에 서울 마포구가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건이 적용되지 않는 것으로 잘못 알고 거주하지 않은 주택을 양도하여 예상치 못한 세금을 납부하게 됨.
(2) 사례설명
취득당시 조정대상 지역내 주택은 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유해야 하며, 2년 이상 거주하여야 합니다. 따라서 양도당시 조정대상지역에서 해제되었다 하더라도 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. (2017.8.3. 조정대상지역 최초 지정)
(3) 확인사항
거주하지 않은 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받기 위해서는 반드시 해당 주택이 취득 당시 조정대상지역에 소재하였는지 확인이 필요합니다. 취득 당시 조정대상지역인 경우 거주요건이 필요하며 취득 당시 비조정대상지역인 경우 거주요건이 필요하지 않습니다.
(4) 핵심내용
부동산은 공부상 등기가 완료된 경우 되돌릴 수 없기 때문에 부동산을 양도하기 전에 비과세, 감면 요건을 미리 정확하게 확인하는 것이 절세에 가장 중요합니다.
2. 주거용 오피스텔 보유시 주택양도
(1) 사례내용
홍길동씨는 2018.4월에 서울 성동구 소재 A주택을 5억원에 취득하고 2023년 7월에 10억원에 양도함. 홍길동씨는 주거용으로 임대하던 B오피스텔이 공부상 업무시설로 되어 있어 주택에 해당되지 아니하는 것으로 잘못 알고 A주택을 양도한 후 1세대 1주택자로 비과세 신고하였으나 B오피스텔이 주택에 해당되어 A주택 양도시 2주택자로 비과세를 적용받지 못함
(2) 사례설명
소득세법에서는 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 “사실상 주거용으로 사용하는 건물”을 주택으로 보고 있으므로 B오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 경우에는 B오피스텔은 소득세법상 주택에 해당합니다.
(3) 확인사항
오피스텔, 레지던스, 생활형숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 주택에 해당하므로 오피스텔 등을 보유한 경우 주택 해당 여부를 미리 확인하여야 합니다.
** 레지던스는 숙박용호텔과 주거용 오피스텔을 합친 개념으로 호텔식 서비스가 제공되는 주거시설을 가리키는 경우도 있습니다. 객실 안에 거실, 세탁실, 주방 등 주거용도에 맞는 편의시설이 있으며 호텔식 서비스가 제공되는 경우도 있습니다.
** 생활형숙박시설은 레지던스와 같은 개념이나 소형 생활형 숙박시설 처럼 전용면적이 좁은 대신 시설이 가구, 가전, 기본적인 취사도구 등이 갖추어진 것도 있으며 생활형 숙박시설은 구분등기가 가능하다.
(4) 핵심내용
B오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우 주택으로 보지 아니하므로 A주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. B오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 장기임대주택으로 등록하여 일정요건을 충족한 경우 A주택 양도시 “장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례”에 해당하여 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
3. 2021.1.1. 이후 취득한 분양권
(1) 사례내용
홍길동씨는 2021.2월에 A분양권을 취득한 후 2021.5월 서울 동작구 소재 B주택을 6억원에 취득하고 2023.7월에 9억원에 양도함. 홍길동씨는 B주택 양도시 다른 주택이 없어 1세대 1주택자로 비과세 신고하였으나. A분양권이 주택 수에 포함되어 B주택에 대하여 비과세를 받지 못함
(2) 사례설명
2021.1.1. 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택 수에 포함됩니다. 따라서 홍길동씨는 2021.1.1. 이후 A분양권을 취득한 후 B주택을 취득하고 양도하였으므로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.
(3) 확인사항
주택 취득 당시 분양권을 보유하고 있었다면 해당 분양권을 언제 취득하였는지 확인이 필요합니다. 2021.1.1. 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산시 포함하여 주택 수를 산정하나 2020.12.31. 이전에 취득한 분양권은 주택 수 계산시 주택 수 산정에 포함하지 않습니다.
(4) 핵심내용
2021.1.1. 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산에 포함되므로 분양권을 보유한 상태에서 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능한지 미리 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
(5) 분양권의 법위(21.1.1. 이후 취득한 분양권부터 적용)
분양권이란 주택법 등 아래 법률에 따른 주택에 관한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하며, 해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함하는 개념입니다.
- 건축물의 분양에 관한 법률
- 공공주택 특별법
- 도시개발법
- 도시및주거환경정비법
- 빈집및소규모주택 정비에 관한 특례법
- 산업입지 및 개발에 관한 법률
- 주택법
- 택지개발촉진법
(6) 재정부 재산세제과-85(2022.01.14.)
입주자 모집 공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 분양권의 취득시기는 분양계약일이 아닌 청약당첨일입니다. 따라서 분양권의 취득시기는 일반적인 취득시기(잔금청산일)와 달리 청약당첨일입니다.
(7) 서면-2021-법규재산-3071(2023.02.23.)
2021.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(AA)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 일시적 2주택 비과세 특례규정의 신규주택에도 해당하지 아니하며 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에 해당되지 않는 것으로 B주택 양도시 비과세가 적용되지 아니합니다.