일시적 2주택 비과세

일시적 2주택 비과세 규정을 적용받기 위해서는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내(2023.1.12.이후)에 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

일시적 2주택 비과세 규정에서 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도규정은 수도권에 소재한 법인 또는 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시(특별자치시, 광역시 및 제주특별자치도설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따라 설치된 행정시를 포함), 군 또는 이와 연접한 시, 군의 지역에 소재하는 경우에는 위 일시적 2주택 특례규정 중 “3년”을 “5년”으로 본다.

이 경우에도 해당 1세대에 대해서는 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.

1. 종전주택 양도기한의 예외

종전주택의 양도기한은 2023.1.12. 이후부터는 3년으로 개정되었기 때문에 종전주택은 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 양도하여야 하나 다음의 사유에 해당하는 경우 종전의 주택을 양도하는 경우에도 일정기한 내에 포함되는 것으로 본다.

• 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하는 경우
• 법원에 경매를 신청한 경우
• 국세징수법에 따른 공매가 진행중인 경우
• 재개발사업, 재권축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 현금으로 청산을 받아야 하는 토지 등 소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우
• 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 사업시행자가 토지 등 소유자를 상대로 제기한 매도청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 토지 등 소유자가 해당 매도대금을 지급받지 못한 경우

2. 일시적 2주택 비과세 요건

(1) 1세대 1주택자인 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 새로이 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에도 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

• 종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것
• 영 제155조 제1항의 요건을 충족할 것(종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과한 후에 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것)

(2) 1세대 1주택을 소유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 종전의 주택이 비과세요건을 충족한 경우에는 비과세되는 1세대 1주택으로 본다.

(3) 일시적 1세대 2주택에 대한 예규변경 내용(재산46014-10135, 2002.11.22.)

일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정 적용시 기존주택을 멸실하고 재건축하여 준공하는 경우 해당 재건축주택은 준공시점에 새로 취득한 것으로 보았으나 예규를 변경하여 기존주택의 연장으로 본다.

(사례1) 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축으로 새로이 준공된 이후에 재건축하지 않은 다른 주택 양도시 비과세 여부

• A주택 취득 : 1990.7.5.
• B주택 취득 : 1991.5.12.
• A주택 멸실 : 1999.5.12.
• A주택 멸실 후 준공 : 2001.12.28.
• B주택 양도 : 2002.11.30.

(질의) 2002.11.30. 양도한 B주택이 양도소득세 비과세 대상인지?

(답변) 변경된 예규에 따라 B주택은 과세대상임(비과세 배제) 

(이유) A주택 멸실 후 재건축한 경우에는 이를 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 특례규정이 적용되지 않으므로 B주택은 과세됨. 또한 재건축된 A주택을 먼저 양도하는 경우에도 과세대상임(기존 예규와 동일)

(사례2) 1주택을 가진 1세대가 해당 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른 주택을 취득한 경우로서 해당 재건축주택을 준공 후 양도하는 경우 비과세 여부

• A주택 취득 : 1990.7.5.
• A주택 멸실 : 2001.5.12.
• B주택 취득 : 2002.2.28.
• A주택 멸실 후 준공 : 2002.11.30.
• 재건축한 A주택 양도 : 2002.12.28.

(질의) 2002.12.28. 양도한 A주택이 양도소득세 비과세 대상인지

(답변) 변경된 예규에 따라 재건축한 A주택은 비과세대상임

(이유) A주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 특례규정이 적용되므로 재건축한 A주택 양도하는 경우 비과세대상임

(4) 1세대 3주택자가 순차로 2주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 적용여부

1세대 3주택자가 순차로 2주택을 양도시 먼저 양도한 주택은 과세받고 두 번째 주택을 양도하는 경우 두 번째 주택 양도시점에서 소득세법 시행령 제155조 제1항 규정의 요건에 해당하면 비과세 받을 수 있다(서일 46014-11697, 2002.12.17.)

(새로운 예규의 적용사례)

1세대 3주택자가 2주택을 양도시 비과세 여부

• A주택 취득 : 1990.7.5.
• B주택 취득 : 2002.5.30.
• C주택 취득 : 2002.6.30.
• B주택 선양도 : 2002.9.30.(양도소득세 과세됨)
• A주택 양도 : 2002.12.30.

(질의) 2002.12.30. 양도한 A주택이 양도소득세 비과세대상인지?

(답변) 개선된 예규 적용시 양도한 A주택은 비과세 대상임

(이유) A주택의 양도시점에서 C주택만 존재하고 C주택 취득일로부터 소득세법 시행령 제155조 제1항의 대체취득 허용기간 내에 A주택을 양도하였다면 A주택은 비과세대상에 해당함.

3. 비과세 적용받지 못한 사례

(사례설명)

홍길동씨는 2020.12월 A주택(종전주택)을 취득, 보유하다가 2021.11월 B주택(신규주택)을 취득하고 2024.1월에 A주택(종전주택)을 양도하고 A주택을 일시적 2주택 비과세로 신고하였으나 A주택(종전주택)을 취득한 날로부터 1년이 지나지 않은 시점에 B주택(신규주택)을 취득하여 비과세 특례를 적용받지 못함

1세대 1주택자가 신규주택을 취득한 경우, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세특례가 적용됩니다. 따라서 홍길동씨는 A주택(종전주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 B주택(신규주택)을 취득하였으므로 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.

(핵심내용)

일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 종전주택의 1세대 1주택 비과세 요건뿐만아니라 신규주택의 취득요건 및 종전주택의 양도요건도 충족하였는지 미리 확인하여야 합니다.

(절세방법)

일시적 2주택 비과세 특례는 위 요건에서 정한 기한을 충족하여야 하고, 그 기한을 지키지 못하면 비과세를 적용받을 수 없으므로 신규주택을 취득하기 전부터 미리 계획을 세우고, 계획된 일정에 따라 주택을 취득, 양도하는 것이 매우 중요합니다.

4. 일시적 2주택 예규판례

(1) 1년 이상이 지난 후의 의미(기준-2017-법령해석재산-0273, 2017.11.9.)

2014.12.30. 주택을 취득한 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따른 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후는 2015.12.31.이 되는 것입니다.

(2) 주택을 증여받는 경우 일시적 2주택 특례 해당여부

새로운 주택을 별도세대인 부친으로부터 증여로 취득하는 경우에도 해당 특례(일시적 2주택 특례)를 적용받을 수 있는 것입니다.

(3) 일시적 2주택 특례 여부는 양도시점을 기준으로 판단함(서면-2023-부동산-2276, 2023.8.10.)

소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례여부는 해당 주택의 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로 3주택을 소유한 세대가 1주택(A)을 별도세대에게 증여한 후 남은 주택이 일시적 2주택(C, D)인 경우로서 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 갖춰 종전주택(C)를 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영제 154조 제1항을 적용하는 것입니다.

5. 신규주택 취득요건의 기한 예외사유

다음에 해당하는 경우에는 예외적으로 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지나기 전에 신규주택을 취득하더라도 비과세 적용이 가능합니다.

• 5년 이상 거주한 건설임대주택 등을 분양전환하는 경우
• 사업인정고시일 전에 취득한 종전주택이 수용 등으로 양도되어 신규주택을 취득하는 경우
• 취학, 근무상 형편, 질병요양, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유로 신규주택을 취득하고 1년 이상 거주한 종전주택을 양도하는 경우
• 수도권 법인, 공공기관의 지방이전으로 인하여 신규주택을 취득하는 경우

거주요건과 장기보유특별공제율(3)

다운계약서 작성 비과세 배제(2)

5. 자경농지에 대한 감면요건