토지등 양도소득에 대한 법인세는 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 추가하여 납부하는 법인세 입니다. 지가급등지역으로 지정된 지역에 소재하는 토지 및 건물을 양도하여 발생하는 양도소득, 특정한 주택의 양도소득, 비사업용토지의 양도로 인하여 발생하는 소득, 주택을 취득할 수 있는 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득이 과세대상이며 영리법인, 비영리법인, 내국법인, 외국법인 모두 납세의무자 입니다.
1. 토지등 양도소득에 대한 법인세 세율
(1) 법인의 주택 양도소득 : 20%(미등기 토지등 양도소득은 40%)
(2) 법인의 비사업용토지 양도소득 : 10%(미등기 토지등 양도소득은 40%)
(3) 주택을 취득하기 위한 권리의 양도소득 : 20%(조합원입주권, 분양권)
2. 토지등 양도소득 추가과세 납세의무자
(1) 내국 영리법인
(2) 내국 비영리법인 : 비영리법인의 경우 수익사업에 대해서만 정규 법인세의 납세의무를 부담한다. 그러나 수익사업이 없는 내국 비영리법인의 경우에도 토지등 양도소득이 있는 경우에는 정규 법인세 외에 추가적으로 토지등 양도소득에 대한 법인세의 납세의무를 부담합니다.
따라서 수익사업을 영위하는 비영리법인으로정규 법인소득에 대하여 이월결손금이 있어 토지등을 양도하여 이월결손금을 차감하여도 소득이 발생하지 않는 경우에는 정규법인세를 부담하지 아니하나 토지등 양도소득에 대한 법인세는 부담하여야 합니다.
(3) 외국법인
3. 미등기 토지 중과
미등기 토지 등에 양도에 대해서는 중과세율을 적용하고 비과세를 적용하지 아니합니다. 그러나 장기할부조건에 따라 취득하는 토지로서 계약조건에 따라 양도당시 취득등기가 불가능하거나 법률이나 법원의 결정에 의하여 양도당시 취득등기가 불가능하거나 농지의 교환,분합으로 토지등 양도소득에서 과세제외되는 경우에는 예외로 합니다.
토지등 양도소득에서 과세제외되는 경우란 파산선고에 의한 토지의 처분으로 발생하는 소득, 양도소득세 비과세 해당 농지의 교환, 분합으로 인하여 발생하는 경우 및 환지처분 등에 해당하는 사유로 발생하는 소득 등이 해당됩니다.
4. 법인주택 양도소득 과세
(1) 별장
(2) 요건을 충족하지 못하는 농어촌 주택
- 건물 연면적 150제곱미터 이상이고 그 부속토지 면적이 660제곱미터 이상인 경우
- 기준시가 2억원 이상
- 수도권지역, 도시지역, 조정대상지역, 허가구역, 지정지역에 해당하는 경우
(3) 과세제외되는 주택
- 민간, 공공 매입임대주택
- 민간, 공공 건설임대주택
- 부동산 간접투자기구가 취득 및 임대하는 매입임대주택
- 미분양 매입임대주택
- 기업구조조정 부동산투자회사 등이 취득하는 미분양주택
- 매입약정에 따라 미분양주택을 취득한 경우로서 취득 후 3년 이내인 주택
- 신탁업자가 직접 취득하는 미분양주택
- 기업구조조정 부동산투자회사 등이 취득하는 수도권 밖의 미분양주택
- 신탁업자가 취득하는 수도권 밖의 미분양주택
- 장기일반민간임대주택 등으로서 요건을 충족하는 주택
- 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택 등으로서 요건을 충족하는 주택
- 임대주택 특별법에 따라 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택
- 사원용 임대주택
- 대물변제 등으로 받은 주택
- 농어촌 주택과 그 부속토지
5. 법인의 비사업용 토지 양도소득
- 농업을 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 토지
- 비사업용토지에 해당되는 임야
- 비사업용토지에 해당되는 목장용지
- 기타 비사업용토지 : 농지, 임야, 목장용지 외 토지 중 재산세 분리과세 대상토지와 재산세 별도합산과세대상이 되는 토지외의 토지는 비사업용토지로 봅니다.
- 사업에 사용되는 그 밖의 토지 외의 토지
6. 참고 : 해석사례
임대중인 공장용 토지를 매각하는 경우에 비사업용토지에 해당하는지 여부에 대하여 재산세 별도합산 및 분리과세 대상인 경우에는 토지등 양도소득에 대하여 과세특례의 적용을 제외하는 것이나 토지의 소유기간이 비사업용토지의 기간기준 요건을 충족하는 경우에는 비사업용토지에 해당하는 것입니다.(서면2팀-844, 2007.5.4.)
부동산 매매업을 영위하는 법인이 주택을 취득(주택을 신축하여 판매하는 경우는 제외)하여 양도하는 경우에는 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세특례규정이 적용됩니다.
내국법인이 주주 등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 10년 이상 사택으로 제공하던 주택을 양도하는 경우에는 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세특례규정이 적용되지 아니합니다.
기숙사로 공부상 등기되어 실제 종업원을 위한 기숙사 용도로 사용하는 건물에 대하여는 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세특례규정이 적용되지 아니합니다.
7. 부득이한 사유로 비사업용에서 제외되는 토지
- 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지
- 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지
- 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한
- 건축법 규정 또는 행정지도에 의하여 건축허가가 제한된 경우
- 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지
- 건축허가를 받을 당시에 공공용지로 제공된 토지
- 건설에 착공한 토지
- 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지
- 소유권에 관한 소송이 계속중인 토지
- 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지
- 건축물이 멸실, 철거되거나 무너진 토지
- 사업의 일부 또는 전부를 휴업 또는 폐업, 이전한 경우로 이전 등의 사유발생일로부터 2년
- 금융기관 등이 구조조정 과정에서 취득한 토지
- 유동화전문회사가 유동화계획에 따라 취득한 토지
- 도시계획의 변경 등 정당한 사유가 있는 경우 그 사유발생 기간